Tras analizar de forma superficial las viviendas en venta en el primer episodio, no es justo profundizar en esa dirección sin pararse a analizar la alternativa del alquiler. De nuevo, usando como vehículo la historia de la pareja de jóvenes en busca de un hogar en el centro de la Villa, se pretende crear debate e interés en un tema que refleja la transforamción que la ciudad está sufriendo desde hace ya unos años.
Iker y Gorka, en la búsqueda de una vivienda en el barrio en el que crecieron, dan con un primer escollo. A pesar de tener ambos un buen trabajo, conseguido tras estudiar la correspondiente carrera que les prometía salidas, se encuentran que establecer a su familia, ya no en su barrio, sino en su distrito les resulta imposible.
A pesar del desánimo, no cejan en su empeño y cuando están a punto de decidir ir a por todas e investigar barrio por barrio las mejores opciones, rescatan la alternativa del alquiler. Quizás, después de lo ocurrido en 2007 con el estallido de la burbuja inmobiliaria en España, algunas cosas hayan cambiado. Tampoco pierden nada por investigar.
En el momento de la búsqueda, la primera impresión no augura nada bueno. A pesar de la amplísima oferta de vivienda en venta, la relativa al alquiler es extremadamente reducida. En concreto, alrededor del 14% de la oferta total sólo es de arrendamiento. Recordemos la ley de la oferta y demanda en el libre mercado: si hay escasez de productos, la cantidad demandada es mayor que la cantidad ofrecida, así que los arrendadores incrementarán el precio. Tendrán que buscar a conciencia. Su intención sigue siendo la de mantenerse en el distrito de Abando. Y, como era de prever, los precios vuelven a girar sobre la inviabilidad.
Pero hay diferencias respecto al precio de compra, y eso lo perciben como un primer hito. Volviendo a usar la media como técnica, Abando sigue ostentando el precio más alto respecto a los demás distritos, en concreto, 1.300€. Recordemos que en esta zona hay viviendas muy, muy caras, a las cuales no van a optar y que, por esto, analizan la mediana y la desviación típica, de cara a conocer este dato de manera más robusto. Así, en un primer estadio, no se desaniman.
El segundo distrito más caro -de media- es Deusto, como sucedía en el ranking de las viviendas en venta, apenas 200 euros más barato que Abando; pero la primera sorpresa es el distrito de Ibaiondo, 953€ de media, donde está ubicado el Casco Viejo, que al mismo tiempo es el segundo más caro por metro cuadrado. A cuenta de la moda del turismo, deducen, parece que han subido los precios. También se encuentran, en este ámbito territorial, San Francisco y Bilbao la Vieja, dos lugares carne de la neo-bohemia bizkaina (la clase creativa, que pregonó Richard Florida); estas señales turísticas aparecen como un indicio Gentrificador. O mejor dicho, como un hito Gentrificador 2.0, ya que parece que las viviendas de alojamiento colaborativo son en parte responsables de esta inflación en la vivienda de alquiler.
Del resto de distritos no se obtienen suficientes muestras como para sacar conclusiones, aunque ésta por sí misma es una conclusión. El alquiler ofertado es prácticamente inexistente en ciertos distritos, al menos a través de los servicios online a los que Gorka e Iker han acudido.
¿Es el cortoplacismo en la búsqueda de rentabilidad en las casas lo que nos lleva a reducir la oferta en arrendamiento tradicional? Piensan en ello mientras miran de reojo la cantidad de franquicias nuevas que dibujan el paisaje de la parte vieja de Bilbao, así como los cajeros automáticos exclusivos para el turismo insertados en escaparates comerciales o los Free Tours que deambulan y ocupan el espacio público del botxo.
Lo que tienen común todos estos precios, piensan, es que ninguno es representativo del valor real de las viviendas. Hay que tener en cuenta el metro cuadrado, el tamaño, su ubicación (si está cerca de una parada de metro, si tiene alrededor algún elemento patrimonial...). Lo que haría necesario analizarlo de manera más profunda.
Parece, como en las compañías energéticas o telefónicas, que nosotros/as, como dueños/as de los inmuebles, nos auto-creamos un régimen de oligopolio y que los potenciales inquilinos que intervienen no cuentan con toda la información que cristalice sus preferencias. Dentro del libre mercado, en la vivienda, como en paradigmático caso de The Market for Lemons, o venta de coches de segunda mano, se mercadea con lo que Joseph Stiglitz llamaba información asimétrica.
Iker y Gorka, recordemos, cuentan con trabajos indefinidos y un sueldo digno, y si quieren seguir quedándose en Abando, se ponen como tope de abono 1.000 euros al mes. En esta horquilla, encuentran 29 viviendas, de las cuáles llama la atención que una de ellas no tenga ni habitaciones (en concreto es un estudio, a 790 euros al mes). Se topan con otra que asciende a 750 €/mes materializada en 50 m² y una habitación; y el siguiente es un inmueble que por 10 metros cuadrados más, cuesta 200 euros más al mes. Es destacable, por tanto, que el tamaño de la vivienda importa, pero no demasiado. Su precio tiene un límite inferior, al menos en Abando, situado en los 750€, independiente del tamaño y las características de la vivienda.
¿Qué implicaciones tiene esto?- se pregunta la pareja.
Vistos los precios y los alquileres que sus allegados pagan, no pueden evitar hacer cuentas de lo que el alquiler les supondría mensualmente. Es bien conocido que el problema de capacidad de ahorro de los jóvenes se debe en gran medida al precio del alquiler e Iker y Gorka no son una excepción a pesar de disponer de empleos de relativa calidad. Piensan que, la reducción de la capacidad de ahorro en las personas jóvenes los condena eternamente a mantenerse en la opción del alquiler y les impide salir de esta situación que podría ser deseable si el precio no fuera tan elevado.
Visto desde el otro lado, ¿como propietario/a, cuántos meses necesitas cobrar el alquiler para compensar lo que te costó la casa? - piensan.
Teniendo en cuenta el comienzo de la aventura de Gorka e Iker y los precios del alquiler que aquí se presentan, no es difícil dividir y encontrar que no son raros los casos en los que el precio de la vivienda sea 300, 400 o 500 veces mayor que el precio del alquiler. Alrededor de 30 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, sin tener en cuenta los costes de mantenimiento de las viviendas.
Es lógico pensar, por tanto, que si el objetivo del propietario de vivienda es el beneficio económico, los precios suban de forma desmesurada para compensar los elevados precios de entrada al mercado.
Del mismo modo, los elevados precios de entrada reducen el conjunto de posibles compradores, dejando fuera a los menos agraciados, entre los que se encuentran las familias que se ven forzadas a destinar más del 30% de sus ingresos al alquiler, la cifra estipulada como límite para el alquiler social a través de Bizigune en el País Vasco, que resulta ser la mayoría en el quintil más bajo y la cuarta parte del total de viviendas en alquiler.
Volviendo al colectivo de propietarios de vivienda, el límite inferior del precio deja entrever el comportamiento que surge a la hora de elegir el precio al que alquilarán sus inmuebles. El propietario, a menudo aconsejado por las inmobiliarias y en pos de un beneficio económico cuanto más elevado mejor, comprueba el precio de las viviendas de zonas cercanas y similares características a la que quiere alquilar y tiende a igualarlo o a superarlo. Esto reduce la capacidad de bajada de precio del alquiler en caso de que exista cierta demanda e incrementa la capacidad de subida si la demanda es algo mayor. Este comportamiento se asemeja al de cualquier otro oligopolio, como la telefonía, donde las compañías acuerdan tácita o explícitamente el precio que le presentan a sus clientes (por lo cual han sido multadas y denunciadas en innumerables ocasiones).
Para entender este comportamiento también es necesario entender el tipo de alquiler del que se dispone. En el caso de Uribarri, es fácil ver que las viviendas en alquiler son las pequeñas, y que las grandes aparecen más en régimen de venta. De nuevo, se insinúa que las viviendas en alquiler van orientadas a un sector de la población con menor capacidad de ahorro. ¿Es simplemente una relación entre oferta y demanda o es una forma de desangrar a un estrato social que no tiene otra salida?
Iker y Gorka, que por suerte tienen la posibilidad, aunque reducida, de adquirir una vivienda no ven utilidad en alquilar, aunque no pueden dejar de compararse con jóvenes de otros lugares de Europa, donde el alquiler es la opción más económica y cómoda para quien busca un lugar donde establecerse.
Forzados a continuar con la opción que barajaron en primera instancia, la compra, y a sabiendas de que es difícil que puedan conseguir su objetivo inicial, no les queda más remedio que esperar un golpe de suerte o decidirse por otras zonas menos caras donde puedan permitirse la inversión. Conscientes de su situación y concienciados con la situación de otros ciudadanos que no tienen tanta suerte, saben que su desplazamiento provocará que otros Iker y Gorka, nacidos y crecidos en el distrito al que ellos se muevan, tengan que marcharse a otro sitio por la misma razón que ellos. Sin pretenderlo, siguen invitando al aumento de los precios y se va provocando un desplazamiento indirecto entre los vecinos/as, en el caso de nuestra ciudad, del centro a las fueras.
Alvaro Fierro y Ekaitz Zarraga
18 de Septiembre de 2019