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¿Los datos te dejan ver el bosque?

Iker y Gorka buscan piso en Bilbao

El precio de la vivienda ofertada en Bilbao es, como sugiere este estudio, un indicador más de la transformación social que sufre la capital vizcaína: un indicador relativo a sus luces y a sus sombras. Una manera de aproximarnos, desde un punto de vista empírico y con la pretensión de abrir debate, a las problemáticas de la Sociedad Bilbaina actual y cómo afrontarlas. Partiendo de la historia de una pareja de jóvenes forzados a abandonar el centro de la ciudad, se busca explicar la situación con el fin de plantear más preguntas a las respuestas obtenidas e ir saciando nuestro interés personal de entender mejor la realidad en la que vivimos.

Iker y Gorka buscan piso en Bilbao. Llevan dos años en alquiler y se quieren. Es el momento, cada uno con su trabajo indefinido que les aportan unos 45.000€ anuales, de buscar la casa donde establecerán su familia. Ahora que el trabajo duro de la universidad y de los primeros años en el mercado laboral empiezan a dar sus frutos es hora de pensar en el largo plazo y encontrar su sitio, como sus padres hicieron antes.

Centran su búsqueda inicial en el distrito de Abando, en el corazón de Bilbao, allí donde se criaron y conocen bien. Son conscientes de que no pueden acceder a las casas más caras del distrito porque muchas superan el millón de euros y, ellos, que no tienen intención de endeudarse de por vida, como mucho pueden conseguir un préstamo de 200.000€. Tampoco necesitan lujo ni excesos, se conforman con algo humilde donde establecerse.

Comparan precios y se encuentran lo que ya esperaban. El centro de Abando concentra casas demasiado caras para ellos, pero esperan poder encontrar algo cercano que se puedan permitir en el perímetro del distrito.

La inmobiliaria les dice que el precio medio de las casas en el distrito de Abando es de más de 600.000€, que ni se lo planteen. Ellos, sabiendo que los precios altos de las zonas mencionadas, como el Ensanche, pueden inflar la media del distrito mantienen cierta esperanza y no lo descartan por completo, aunque es cierto que es el momento de buscar otras alternativas ya que la mayor parte del resto de las viviendas que se encuentran superan también, con creces, el presupuesto del que disponen.

Siguiendo el consejo de la inmobiliaria, analizan el resto de distritos, donde la media de precio es mucho más baja que en Abando y sorprendentemente similar entre ellos.

Un paseo por la ciudad, con los ojos bien abiertos, parándose en los escaparates de las inmobiliarias que se encuentran, cada vez más abundantes en la capital vizcaína, les indica, sin embargo, que la diferencia de precio no es demasiado sustancial al cruzar la frontera del distrito. Es necesario alejarse aún más del centro para encontrar una bajada representativa en el precio.

Irala, Zorroza, Uribarri y otros barrios históricamente obreros ofrecen precios más asequibles, pero cercanos ya al presupuesto que dos jóvenes con estudios universitarios y con un trabajo estable pueden conseguir.

Parece que los números han dejado claro el futuro de Gorka e Iker que, sin tener problemas económicos, sienten que han sido desplazados de su barrio de toda la vida sin posibilidad de volver y no pueden quitarse de la cabeza que, probablemente, su éxodo, y el de tantos otros, a las afueras de la ciudad esté provocando, al mismo tiempo, que las personas con menos recursos de los barrios a los que ellos llegan tengan que irse de la ciudad para siempre.

Poniendo números a las intuiciones

Lo que para Iker y Gorka son impresiones y fruto de un pequeño estudio personal, puede llevarse más lejos y analizarse a otra escala. El objetivo es tratar de analizar tendencias del mercado inmobiliario en Bilbao y, a través de éste, de la sociedad bilbaína. O sea, utilizar el precio ofertado de vivienda en régimen de compra como variable proxy de la transformación social y cultural de la Villa. Tomadas casi 5.000 muestras de viviendas de diferentes servicios de publicación de ofertas inmobiliarias online en agosto de 2018, que comprenden un conjunto de datos que, a juicio de los autores de este estudio, es suficientemente uniforme para obtener unas conclusiones robustas, se plantea lo que Gorka, Iker y cualquiera que haya intentado comprar una vivienda en Bilbao en los últimos años se encuentra: una nueva burbuja, inflada por nosotros/as mismos/as, o por la mano invisible de Adam Smith. Es decir, por nuestra ansia capitalista, impulsada, en parte, por las inmobiliarias.

De la aventura de Iker y Gorka se puede reseñar, primero, que la media, como variable estadística, no es buena. Que hay que fijarse en los valores extremos que pueden desplazarla y que, simplemente, utilizando medianas o desviaciones típicas, se puede llegar a una información más concreta.

También, que Bilbao, por el diseño territorial que hace por distritos, encuentra, en pocos kilómetros de distancia, realidades muy dispares. Hay que tener en cuenta que los distritos de Bilbao comprenden zonas con características muy diferentes que afectan, por supuesto, al precio y a la forma de las viviendas de forma radical.

El distrito Basurto-Zorroza, por ejemplo, llega desde la catedral más famosa y menos religiosa de Bilbao hasta La Punta de Zorroza por un lado y se extiende mucho más allá de Monte Caramelo hasta tocar Alonsotegui, una zona montañosa, mucho menos poblada y muy alejada del centro.

En Uribarri esta misma diferenciación es aún más llamativa. El distrito abarca desde las mejores vistas al icono de la regeneración de Bilbao como es el Guggenheim hasta las zonas montañosas de Artxanda. Como se aprecia en el gráfico, el precio por vivienda en Uribarri es el menos uniforme de todos los distritos y la media de precio está muy inflada por los valores altos, como se puede ver al compararla con la mediana. Aunque a simple vista esto parezca muy extraño, las peculiaridades del barrio pueden explicarlo. El precio por metro cuadrado en Uribarri no tiene una distribución tan dispersa: La dispersión en el precio por vivienda se debe a que es el distrito con casas con tamaños más variados. Esto se aprecia perfectamente en el gráfico de las estadísticas por superficie de la vivienda, y se explica a grandes rasgos con un paseo por el distrito: el barrio Ciudad Jardín, justo encima del puente de La Salve, está compuesto por casitas unifamiliares de un par de plantas y, en contraposición, la zona más cercana al ayuntamiento por pisos de clase obrera y pequeño tamaño.

Por el contrario, como se puede ver en el mapa inferior, Abando es el único distrito que no sufre esta disparidad geográfica tan abrupta, ya que está situado en el centro de la Villa, por lo que no dispone de zonas rurales, y no es tan extenso como otros. Por lo que se podría esperar una desviación estándar menor que en otros distritos.

Preparando visualización.
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El gráfico muestra la media en las barras de color azul.
Las líneas de color negro indican la desviación típica.
Las líneas de color azul oscuro marcan el valor de la mediana.
Los distritos del mapa y del gráfico son seleccionables y automáticamente marcarán su territorio y su media en color marrón y mostrarán sus estadísticas en el cuadro.

Lo cierto es que, a pesar de la evidente diferencia en precio, en precio por metro cuadrado e incluso en tamaño, Abando tiene otro tipo de detalles muy peculiares. En tan sólo en 10 minutos a pie en el mismo distrito, hay casi 150.000 euros de diferencia de precio para una vivienda de similares condiciones (habitaciones, metros cuadrados, etc.). No hay más que caminar por la calle Elcano, por ejemplo, para ver la razón: las diferencias entre la Plaza Euskadi y su final a la altura de Hurtado de Amézaga son palpables.

De todos modos y sin caer en el pesimismo, Iker y Gorka lo tendrán bastante difícil para establecerse en el distrito ya que una media (bastante próxima al valor mediano) de 600.000€ y una desviación típica de casi 300.000€ indican que la mayor parte de los precios superarán los 300.000€.

Como curiosidad, el precio máximo que se pide por una vivienda es de 2.000.000€, y el mínimo, 59.000€. En los datos recogidos para el estudio se hallan seis viviendas a la venta de 2 millones de euros, situadas todas en Abando, todas de características similares excepto una de ellas cuya superficie duplica a la del resto. Las viviendas de 59.000 euros también son seis y están repartidas entre el barrio de San Ignacio, el distrito de Basurto-Zorrotza y el barrio San Francisco, todas son diferentes pero tienen en común lo que todas las viviendas económicas: o requieren reforma, o están muy alejadas del núcleo urbano, o son extremadamente pequeñas, etc. Parece, nunca mejor dicho, que estas cifras tocan suelo y techo. Como en las rebajas, en la vivienda se juega con la cifra psicológica.

Por tanto, aunque el desplazamiento de Gorka e Iker parezca irremediable, con un análisis por distrito es difícil llegar a una conclusión sobre dónde podrán encontrar un hogar cercano a su familia por el precio que pueden permitirse. Aunque los valores medios parezcan reveladores, la realidad es que sus desviaciones, consecuencia de la distribución geográfica tan peculiar de los distritos, requieren de un análisis más profundo.

Además, visto el efecto que tiene el precio de la vivienda en una pareja de jóvenes con un trabajo estable y acceso a una hipoteca, parece interesante analizar quién puede permitirse una casa en el centro de Bilbao y qué ocurrirá una vez que todas las parejas jóvenes, como Iker y Gorka, se hayan desplazado.

Lo único claro en este momento es que nuestras ansias de rentabilidad provocan desplazamientos indeseados dentro de la ciudad aunque con los datos aquí analizados aún no somos capaces de predecir hacia dónde se producen estos desplazamientos y a qué sectores de la población afectan en mayor medida. Es lógico pensar que las clases populares son las primeras damnificadas de este proceso, que perfectamente podríamos llamar gentrificación, pero, siendo tan plausible la historia de la pareja que proponemos aquí, no podemos más que preguntarnos dónde estará el límite: ¿Es sostenible esta oferta de viviendas? ¿A quién beneficia? ¿Cómo será la historia si en lugar de una pareja joven nos encontramos con una familia con tres hijos?

Alvaro Fierro y Ekaitz Zarraga
17 de septiembre de 2018

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